אחד הקריטריונים החשובים שיקבעו את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק זה יחס ההחזר.
יחס ההחזר הוא סכום ההחזר שהבנק יאשר לכם יחסית לגובה ההכנסה שלכם.
לדוגמא אם גובה ההכנסות שלכם 10,000 ₪ והחזר המשכנתא שלכם יהיה 3,000 ₪ , מדובר ביחס החזר של 30%.
הנתון הזה קריטי מאחר והוא בעצם יגביל אותנו בגובה המשכנתא שנוכל לקבל מהבנק.
הבנקים כפופים בעניין הזה לרגולציה של בנק ישראל והיום (ינואר 1022) הוראות בנק ישראל אומרת שיחס ההחזר של המשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של כלל הלווים בהלוואה. (במקרים חריגים מאד יאפשרו להגיע עד 50%)
כלומר אם ההכנסה נטו היא 10,000 ₪ הבנק יאשר לנו החזר משכנתא חודשי שלא יעלה על 4,000 ₪
חשוב לציין – שמדובר במקסימום, והבנק יכול שלא לאשר את האחוז המקסימלי בהתאם לטיב הלקוח, רמת ההכנסה הפנויה לנפש , לווה יחיד כן/לא וכדו'.
בהכנסה פנויה הכוונה להכנסה נטו של הלווה או הלווים בניכוי התחייבויות הקבועות. ההגדרה של התחייבות קבועה לצורך הזה, היא הוצאה שעתידה להתקיים מעל 18 חודשים (שנה וחצי). לדוגמא הלוואה שיש לה יתרת תקופה של מעל שנה וחצי , מזונות שמשולמים לתקופה ארוכה וכו'. את ההוצאות האלו הבנק מנכה מההכנסות ורק ההפרש הוא ההכנסה הפנויה שאליה מתייחסים הבנקים.
כלומר אם ההכנסה היא 10,000 ₪ ויש לנו התחייבויות בסך 2,000 ₪ שיורדות כל חודש , הבנק ייקח בחשבון נטו של 8,000 ₪ ומזה ייגזרו אחוזי ההחזר.
כמה טיפים שכדאי לדעת בהקשר הה:
·לשכירים - אם קיבלתם בונוסים שנתיים – תביאו לבנק בנוסף ל-3 תלושי משכורת שהוא דורש, גם טופס 106 שם רואים את ההכנסות השנתיות והחלק היחסי יתווסף לשכר החודשי שלכם ויגדיל את ההכנסה אליה יתייחס הבנק.
·אל תשכחו לספר לבנק גם על הכנסות קבועות נוספות שיש לכם בנוסף לשכר, כמו שכ"ד שאתם מקבלים על דירה שיש לכם, דמי מזונות, קצבאות שונות קבועות וכו'
·אם יש לכם הלוואות בסכום כזה שמקטין לכם מאד את ההכנסה נטו שהבנק יחשיב לכם, שווה אולי לחשוב אם יש לכם דרך להחזיר אותן או להקטין אותן לפני לקיחת המשכנתא
·במידה וההכנסה שלכם לא מספיקה כדי להחזיר את סכום המשכנתא שאתם צריכים ישנה אופציה של ערבים שאתם יכולים להכניס ואז יתחשבו גם בחלק מההכנסה שלהם
· ואחרון חביב, חשוב לבדוק שאתם אכן מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי גם אם הבנק אישר לכם אותו. רק אתם יודעים מה היכולת האמיתית שלכם וחשוב שלא תכנסו לבעיה תזרימית רק כי הבנק אישר.